قسمة التركة العقارية في المملكة العربية السعودية من الموضوعات التي تمثل تحديًا كبيرًا للعديد من العائلات، حيث تتعدد الخطوات والإجراءات النظامية التي قد تُعيق عملية القسمة وتُؤخرها.
لذلك، نحن في مكتب المختار للمحاماة نقدم لكم في هذا المقال دليلاً شاملاً يسهل عليكم فهم جميع الخطوات المتعلقة بقسمة التركة العقارية، بدءًا من تحديد الورثة الشرعيين انتهاءً إتمام القسمة بشكل ودي أو قضائي.
ما هي التركة العقارية؟
هي جميع الأموال والأصول العقارية التي يمتلكها الشخص المتوفى، مثل:
- الأراضي الزراعية والصحراوية.
- المباني.
- الشقق، والحدات السكنية.
- المحلات التجارية.
- أي أصول أخرى ذات قيمة عقارية.
علمًا بأن المادة (22) من نظام المعاملات المدنية قد حددت المقصود بالعقار، فنصت على أنه:
“1- العقار كل شيء ثابت في حيزه لا يمكن نقله منه دون تلفٍ أو تغير في هيئته، وما عدا ذلك فهو منقول.
2- يعد عقارًا بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقارٍ له رصدًا على خدمة العقار أو استغلاله على السبيل الدوام ولو لم يكن متصلًا به اتصال قرار“.
تعرف على/ نظام المعاملات المدنية
من هم الورثة الشرعيون للعقار حسب الأنظمة السعودية؟
لقد حدد نظام الأحوال الشخصية السعودي الورثة الشرعيين للعقار حسب الفرائض الشرعية، وتختلف هذه الفرائض حسب نوع الوريث ودرجته من المورث.
علمًا بأن جميع الأحكام المتعلقة بالورثة وأنصبتهم قد جاءت في الفصل الأول من نظام الأحوال الشخصية بدءًا من المادة (197) حتى المادة (242).
تعرف على/ نظام الأحوال الشخصية السعودي.
أنواع القسمة في التركة العقارية
إن القسمة في التركة العقارية لا تخرج عن نوعين، وهما:
- القسمة الرضائية: ولا تكون إلا باتفاق الورثة على تقسيم التركة بينهم دون اللجوء إلى القضاء.
- أما القسمة القضائية: فهي قسمة التركة من قبل محكمة الأحوال الشخصية، وتكون في حال عدم اتفاق الورثة على تقسيمها بالتراضي.
ولكل نوع منهما إجراءاته التي يتعين اتباعها؛ لضمان قسمة عادلة للعقار بين جميع الورثة، سنوضحهم فيما يلي.
المستندات التي أحتاجها لبدء عملية القسمة في السعودية
قبل أن تشرَّع في إجراءات قسمة التركة العقارية سواء الرضائية أو القضائية، فيتعين عليك تحضير المستندات الآتية:
- صك حصر الورثة: وهو يصدر من وزارة العدل ويحدد أسماء الورثة الشرعيين، وضحنا في مقال سابق/ طريقة رفع حصر ورثة من ناجز
- صك ملكية العقار: إذ يتعين أن يكون للعقار المطلوب قسمته صكًا موثقًا للملكية صادرًا من كتابة العدل المختصة.
- تقرير تقييم عقاري: ويصدر من قِبَل مكتب تقييم معتمد، ويكون محددًا به قيمة العقار حسب سعر السوق وقيمته التسويقية، وهذا يجعل القسمة أكثر عدالة وسهولة بين الورثة.
- وكالة لمحامٍ مختص: وهو إجراء اختياري إذ يمكن الاستعانة بمحامي لمساعدتك في إجراءات قسمة التركة، ونسعد بتواصلكم معنا
إجراءات القسمة القضائية للتركة العقارية في المملكة
تقسم التركة العقارية في المملكة العربية السعودية عن طريق القضاء حسب الإجراءات التالية:
1- تقديم دعوى قسمة التركة: فيقوم أحد الورثة بتقديم طلبًا إلى محكمة الأحوال الشخصية المختصة، وتُحدد موعد جلسة لنظر دعوى القسمة.
2- تقديم تحريرًا للدعوى: ففي أول جلسة لنظر الدعوى يتعين على المدعي أن يقدم تحريرًا للدعوى مكتوبًا موضح به اسم المورث وتاريخ وفاته، وأسماء الورثة وبيان لرقم صك حصر الورثة، وبيانات العقار المطلوب قسمته، وتحديد قيمته، وأخيرًا يطلب قسمة العقار بين الورثة.
3- يقوم القاضي بإحالة الدعوى إلى قسم الخبراء؛ ليتم النظر في مدى إمكانية قسمة العقار نفسه بين الورثة دون ضرر بأي أحد منهما، ويصدر قسم الخبراء تقريره المبدئي الذي يحدد فيه إمكانية القسمة من عدمها، ويتم تمكين الورثة من إبداء ملاحظاتهم على التقرير المبدئي، ومن ثَم؛ يقوم الخبير بإعداد تقريره النهائي، ويرسله للقاضي ناظر الدعوى.
4- بعدما يستلم القاضي تقرير الخبير النهائي؛ فإنه يُقرر ما إذا كان سيقسم العقار بين الورثة، أو سيقوم ببيع العقار في المزاد العلني، ثم يتم توزيع حصيلة البيع على الورثة كلٌ حسب نصيبه الشرعي.
5- وأخيرًا يصدر القاضي حكمًا قضائيًا بما يقرره، ويتم منح الورثة مدة (30) يومًا للاعتراض على الحكم، فإذا لم يعترض أحدهم؛ يكتسب الحكم الصفة القطعية، وينتقل الحكم إلى مرحلة تنفيذه جبرًا من جانب محكمة التنفيذ، أما لو اعترض أحد الورثة على الحكم، فتنتقل الدعوى لمحكمة الاستئناف التي تنظر الاعتراض، وتصدر حكمها النهائي، ثم ينتقل الحكم لمرحلة تنفيذه.
اقرأ عن/ امتناع بعض الورثة عن تقسيم التركة
خطوات القسمة الرضائية للتركة العقارية
القسمة الودية: هي اتفاق الورثة على تقسيم التركة العقارية بينهم دون اللجوء إلى القضاء. تعتبر هذه الطريقة أفضل وأسرع طريقة لقسمة التركة، حيث إنها توفر الوقت والجهد وتجنب النزاعات والخلافات بين الورثة، وتحمل التركة من الإضرار بها، وتحمل تكاليف هي في غنى عنها.
وتتمثل خطوات القسمة الودية للعقار فيما يلي:
- التواصل مع جميع الورثة ومشاركتهم في عملية القسمة، وجعل الأمر وديًّا بينهم جميعًا.
- تحديد قيمة العقار من قِبَل مقيم عقاري معتمد أو من قِبَل أحد الورثة أو بالاتفاق بينهم بعد السؤال عن قيمة العقار السوقية.
- إعداد تقرير مبدئي للقسمة سواء من جانب الورثة أو خبير عقاري لقسمة التركة، ويراعي فيه حقوق جميع الورثة.
- مناقشة التقرير المبدئي القسمة بأن يتم عرضه على الورثة لمناقشته والموافقة عليه، وتمكين كل وارث من إبداء ملاحظاته على التقرير.
- وأخيرًا يجب توثيق اتفاق القسمة من خلال كتابة العدل، وهذا إجراء في غاية الأهمية، ونوضح لكم السبب في الفيديو أدناه 👇🏻:
موضوعات ذات صلة
