أعرف حقوقك في نزع الملكية

أعرف حقوقك في نزع الملكية

نزع ملكية العقارات أحد أهم المسائل التي تهم عدد ضخم من المواطنين السعودين، الذين تصادف مرور أحد المشاريع الوطنية على أراضيهم أو عقاراتهم القائمة.

ولا شك أن الدولة لها الحق في نزع ملكية العقار من صاحبها، ولكن هذا ليس بصورة مطلقة، وإنما مقيدة بعدد من الضوابط والأحكام.

وفي جميع الأحوال تلتزم الدولة بتعويض المنزوع ملكيته؛ جراء الضرر الحتمي الذي سيصيبه من نزع ملكيته للعقار المملوك له.

وانطلاقًا من الأهمية البالغة لهذا الموضوع؛ فنحن في مكتب المختار للمحاماة قد عمدنا إلى إعداد هذا المقال، والذي أجبنا فيه على جميع الأسئلة التي قد تثور في ذهن المهتمين بهذا الموضوع، كما أشرنا للمواد النظامية واللائحية التي نستند إليها في كتابة كل معلومة؛ لإضفاء المصداقية والموثوقية على المقال.

وقبل أن نبدأ في تناول مقالنا المسمى بأعرف حقوقك في نزع الملكية؛ يجب أن ننوه على أن النظام الحاكم للموضوع هو “نظام نزع الملكية للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار“، الصادر بموجب المرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 11/03/1424هـ.

إذ وجدنا أن بعض المهتمين بالشأن القانوني يتناولون الإجابة عن استفسارات هذا الموضوع من خلال مشروع النظام المطروح حاليًا، والصحيح أنه لم يصدر، ولم يُعتمَد، وبالتالي؛ فهو ليس له أي أثر، ويظل المعمول به هو النظام المذكور أعلاه.

أعرف حقوقك في نزع الملكية

لنجيبكم عن عنوان مقالنا المسمى بأعرف حقوقك في نزع الملكية؛ يجب أن نشير إلى أن أحكام النظام والشريعة الإسلامية قد كفلت حماية الملكية الخاصة، وحرمت التعدي عليها إطلاقًا، وذلك بأي شكل من أشكال التعدي،

ولا شك أن نزع الملكية يُعد نوعًا من أنواع التعدي، ولكن جاءت الأنظمة لتسمح به؛ لتحقيق مصلحة عامة أعظم من المصلحة الخاصة، وإن هذا غير مُطلق، وإنما مقيد بالعديد من الاشتراطات النظامية، منها:

• أن يكون نزع الملكية تحقيقًا لمصلحة عامة.
• أن يكون مقابل تعويضًا عادلًا، بأن يكون مبلغ التعويض معادلًا ومساويًا للقيمة الحقيقية للعقار المنزوع من يد مالكه.

والخلاصة أن كافة هذه الاشتراطات تدور في فلك ضمان حقوق المنزوع ملكيته؛ بألا يهضم حقه عند سحب العقار منه.

لا تتردد في التواصل معنا من خلال الواتس آب؛ إذا كان لديك استفسار؛ فنجيبكم بإذن الله.

تعويضات نزع الملكية في السعودية

إن الأثر القانوني المترتب على قيام الدولة بنزع ملكية العقار تحقيقًا للمنفعة العامة؛ هو أحقية ذوي الشأن في طلب تعويض يُعادل ثمن العقار المنزوع ملكيته؛

وهذا التعويض يتقاضونه من الجهة طالبة نزع الملكية، ونبين ضوابط واشتراطات التعويض العادل تفصيلًا على النحو الآتي:  

التعويض العادل في نزع الملكية

يقصد بالتعويض؛ ذلك المقابل الذي تقوم الدولة بمنحه للشخص المنزوع ملكية عقاره، وهذا المقابل قد يكون نقديًا أو عينيًا، وبيان ذلك في الآتي:

أولًا: ضوابط التعويض النقدي

إن التعويض عن نزع ملكية العقار سواءً كان أرضًا، أو بناءً، أو أشجارًا، ومزروعات، أو أية إنشاءات أو حقوق أخرى، يتعين أن يكون تعويضًا عادلًا، وحتى يكون التعويض عادلًا؛ يلزم تقديره بناءً على الأسس الآتية:

• لا بد أن يكون التعويض مساويًا للقيمة الحقيقية للعقار وقت نزع ملكيته.
• يجب وضع الأضرار المترتبة على نزع الملكية في الاعتبار عند تقدير التعويض.
• يتعين أن يكون صرف التعويض خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية.
• في حالة تعذر صرف التعويض خلال مدة السنتين؛ يحق للمنزوع ملكية عقاره المطالبة بإعادة تقدير قيمة التعويض، ما لم يكن التأخير في الصرف لسبب يعود إليه.  

لا تتردد في التواصل معنا من خلال الواتس آب؛ إذا كان لديك استفسار؛ فنجيبك عليه بإذن الله.

الجهة المختصة بتقدير التعويض النقدي

لقد الزم المُنظم الجهة صاحبة المشروع بتشكيل لجنة لتقدير التعويض المقرر لذو الشأن المنزوع ملكيه عقاره للصالح العام،

وتؤلف تلك اللجنة من خمسة مندوبين من الجهات الحكومية المعنية، وخبيرين من أهل الخبرة في تقيم العقارات،

ويتعين على اللجنة البدء في تقدير التعويض خلال (60) يومًا من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية،

وعلى اللجنة أن تنتهي من التقدير في موعد لا يتجاوز تسعين يومًا من ذات التاريخ سالف الذكر،

ويجب على اللجنة الأخذ بطريقة أو أكثر من الطرق الآتية:

• المقارنة: وتتمثل هذه الطريقة في استنتاج قيمة العقار المنزوع ملكيته عن طريق تحليل أسعار العقارات المماثلة للعقار محل النزع.
• التكلفة: وتتمثل هذه الطريقة في القيام بمقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار المنزوع ملكيته في المواصفات والاستخدام، مطروحًا منها قيمة الاستهلاك، وتقدير كلفة الإنشاء تكون حسب كلفة الإنشاء السائدة وقت صدور قرار بدء إجراءات نزع الملكية.
• الدخل: وتتمثل هذه الطريقة في استنتاج قيمة العقار المنزوعة ملكيته وذلك عن طريق حساب الدخل الصافي أو المتوقع للعقار، وعلى مدى العمر الإنتاجي الباقي للعقار.

ومما تجدر الإشارة إليه؛ أن اللجنة المسند إليها التقدير تهتدي في تقدير قيمة المباني والإنشاءات بمواصفاتها وخصائصها الفنية، وبأقيام المثل الجديد مطروحًا منه قيمة الاستهلاك، وبقيمة عقود الإيجار القائمة وأهميتها التجارية.

لا تتردد في التواصل معنا من خلال الواتس آب؛ إذا كان لديك استفسار؛ فنجيبكم بإذن الله.

ثانيًا: ضوابط التعويض العيني

أباح المُنظم للجهة صاحبة المشروع أن تعرض على مالك العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة تعويضًا عينينًا من العقارات المملوكة للدولة؛ وذلك بعد استكمال الإجراءات اللازمة، وموافقة الجهة المختصة نظامًا، وفقًا للضوابط الآتية:

• يشترط الحصول على موافقة مالك العقار المنزوعة ملكيته، والمتضمنة موافقته الأولية على التعويض العيني بدلًا من التعويض النقدي.
• يجب أن يكون العقار البديل وفقًا لمخطط معتمد، وخاليًا من الشوائب والادعاءات وغير مستثمر أو مستأجر.
• يتعين أن تتولى لجنة التقدير تقدير قيمة العقار المنزوع ملكيته والعقار البديل؛ وذلك بشكل متزامن وخلال مدة لا تتجاوز (90) يومًا.
• ألا تتجاوز نسبة الفرق بين القيمة النقدية للعقار البديل والقيمة النقدية للعقار المنزوع ملكيته نسبة قدرها (30%)، إذا كان الفرق في القيمة لمصلحة الجهة صاحبة المشروع.
• أن يصدر قرار الموافقة على إنهاء إجراءات التعويض العيني من صاحب الصلاحية، وأن تتخذ الجهة صاحبة المشروع الإجراءات اللازمة لنقل ملكية العقار الحكومية البديل باسم المالك، على ألا يفرغ للمالك إلا بعد إفراغه لعقاره المنزوعة ملكيته بوساطة كاتب العدل أو المحكمة.

سعر المتر في نزع الملكية

إن التعويض عن نزع ملكية الأراضي المخصصة للاستعمالات العامة والتي لا تشملها النسبة النظامية؛ تقدره لجنة التقدير وفقًا للضوابط التالية:

• أن يكون التعويض بناءً على سعر المتر المربع لهذه الأراضي مشاعًا -قبل التخطيط-؛ شريطة أن يصرف التعويض خلال سنتين من تاريخ التخصيص.
• أن يكون التعويض عن تلك الأراضي وفقًا لسعر المتر المربع في حينه؛ وذلك إذا كان التعويض سيصرف بعد مضي سنتين من تاريخ التخصيص.

طلب التعويض عن نزع الملكية

ينبغي أن يجمع طلب التعويض عن نزع ملكية العقار من يد مالكه بين شقين أساسيين:

• الشق الأول: تعويض عن قيمة العقار ذاته.
• الشق الثاني: تعويض عن حجم الخسائر الناتجة جراء نزع ملكية العقار.

والمقصود بتعويضات الخسائر الناجمة عن نزع ملكية العقار من يد المالك؛ هي كل خسارة مترتبة عن انتزاع ملكية الأراضي الزراعية المنتجة، أو انتزاع ملكية عقار خادم لأهداف مهنية، أو تجارية،

وتتمثل الخسارة هنا؛ في عدم وجود بنية تحتية بديلة تقوم بنفس الاستثمار، وغير ذلك من المنافع التي تعود على مالك العقار سواءً كان أرضًا، أو بناءً، أو أشجارًا ومزروعات، أو منشأة سكنية وهكذا..

إجراءات صرف تعويضات نزع الملكية

بعد صدور قرار نزع ملكية العقار من الجهة المختصة بذلك؛ يجب على الجهة صاحبة المشروع تبليغ مالكي العقارات وشاغليها بضرورة إخلائها خلال مدة لا تقل عن (30) يومًا من تاريخ الإبلاغ،

ثم تقوم لجنة التقدير بتحديد قيمة التعويض المستحق لمالك العقار المنزوع ملكيته، مع ضرورة إتمام إجراءات صرف التعويض قبل التاريخ المحدد للإخلاء، والتي يشترط للحصول على التعويض القيام بها، وهي كالآتي:

• تسليم العقار الصادر بحقه قرار النزع للجهة المعنية، وتوثيق ذلك التسليم لدى كاتب العدل أو المحكمة.
• التقدم بطلب تعويض عن نزع الملكية بالصفة الشخصية أو عن طريق وكيل.
• تقديم صورة من مستند ملكية العقار موضح فيها كل من رقم العقار، وحدوده، ومقدار مساحته.
• تقديم صورة دقيقة لإحداثيات العقار.
• تقديم صورة جوية لموقع المبني المستملك.
• تقديم بطاقة هوية سارية.
• تقديم صورة من فاتورة الكهرباء.
• إرفاق رقم الجوال لسهولة التواصل مع المنزوع ملكية عقاره.  

ملحوظة؛ إذا قامت الجهة صاحبة المشروع بإخراج مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسليم التعويض المستحق؛ سواء كان الخروج بصورة استثنائية أو غيرها؛ فيعطى المالك أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلاء وتسليم التعويض، وذلك ما لم يكن سبب تأخير الصرف راجع للمالك، وتقدر أجرة المثل المشار إليها من جانب لجنة تقدير التعويض.

الاعتراض على تعويضات نزع الملكية

 لقد كفل النظام لمالك العقار المنزوع ملكيته للمصلحة العامة؛ الحق في الاعتراض على قرار قيمة التعويض الصادر من لجنة التقدير؛ وذلك في حال كان التعويض المادي لا يتناسب مع القيمية السوقية للعقار وقت نزع ملكيته، وفي الواقع يوجد عدة اشتراطات لصحة الاعتراض على قيمة التعويض، نبينها لكم فيما يلي:

• ينبغي استلام شيك التعويض من وزارة المالية أولًا.
• مدة الاعتراض على قرار لجنة التقدير (60) يومًا من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
• تختص محاكم ديوان المظالم بالنظر في التظلمات والاعتراضات المتعلقة بقرار التعويض.
• تقوم المحكمة المختصة بتكليف لجنة خاصة بالقيام بتقدير قيمة التعويض مرة أخرى. 

ملحوظة: لصاحب العقار المنزوع ملكيته في حالة التأخير في تسليم التعويض له؛ الحق في التقدم بتظلم من ذلك التأخير إلى ديوان المظالم؛ للحكم له بأجرة المثل عن كامل فترة التأخير. 

ومما تجدر الإشارة إليه؛ أن المحاكم الإدارية قد أرست العديد من السوابق القضائية التي حكمت بموجبها بإلغاء قرارات لجنة التقدير، وإعادة التقدير من قِبل أهل الخبرة؛ ومن تلك الأحكام قرار محكمة الاستئناف رقم (2 1141/لعام 1424هـ) الصادر في القضية المقيدة برقم (1092/10 /ق لعام 1424هــ)، والذي قضت فيه المحكمة الإدارية بإلغاء قرار لجنة التقدير، معللة ذلك؛ بوجود فرق شاسع بين قرار اللجنة بتقدير سعر المتر المربع بمبلغ قدره (70.000) ريال، في حين قدرته جهة الخبرة بمبلغ قدره (150.000) ريال للمتر المربع.  

وهنا نكون قد وصلنا إلى نهاية مقالنا عن أعرف حقوقك في نزع الملكية؛ آملين من المولى عز وجل أن نكون قد أفدناكم، ونسعد باستقبال اقتراحاتكم واستفساراتكم من خلال الواتس آب.

موضوعات أخرى:

• كم نفقة الزوجة شهريا ونفقة الأولاد
• فسخ عقد الزواج من قبل الزوجة
• ‘تأخير الرواتب في القطاع الخاص
• المخالصة في قانون العمل السعودي
• فسخ عقد العمل بالتراضي
• التعويضات الممنوحة في حالة الفصل التعسفي
• عقد غير محدد المدة للسعوديين
• إنهاء عقد العمل قبل انتهاء مدته
• مدة إشعار عدم تجديد عقد العمل محدد المدة
• فترة التجربة في نظام العمل
• استقالة بموجب المادة 77 من نظام العمل
• هل يحق للعامل ترك العمل خلال فترة التجربة
• شروط استحقاق مكافأة نهاية الخدمة في القطاع الخاص
• طريقة الاعتراض على الحكم القضائي في السعودية
• مميزات الإقامة المميزة
• عقوبة حيازة المخدرات بقصد التعاطي في السعودية