شريت بيت عن طريق البنك وطلع فيه عيوب فما الحل؟ كيف أطلب تعويض أضرار العقار الراجحي أو تعويض أضرار العقار الأهلي؟ إذا شريت بيت عن طريق البنك وطلع فيه عيوب هل البنك يعوضني؟
تساؤلات يطرحها الكثيرين ممن يلجؤون للتعامل مع البنوك في مسألة التمويل العقاري لشراء بيت/ فيلا/ شقة سكنية، فبعد أن يوقعوا العقد مع البنك لشراء العقار، ويستوفون كافة الشروط المطلوبة، بالإضافة إلى تسديد الدفعة المقدمة والبدء في سداد الأقساط، فإنهم يفاجئون بوجود عيب في العقار!
علمًا بأن العيوب العقارية التي تظهر في العقار -بعد استلامه- أو بعد فترة من سكنه تقدر بمبالغ كبيرة، ومنها ما يؤثر بفرق كبير على سعر العقار نفسه، فقد يشتري الشخص العقار بمليون أو 2 مليون ريال ثم يظهر فيه عيب يعادل قيمته 200 ألف ريال أو 300 ألف ريال، لينخفض سعر العقار بهذا المبلغ إن رغب في بيعه ويخسر أمواله.
أو في بعض الأحيان قد يكون العيب مؤثرًا على العقار نفسه وسلامته بحيث لا يستطيع صاحبه الانتفاع به أو المكوث فيه؛ لذا يضطر البعض للذهاب لإصلاحه على نفقتهم الشخصية، وهم لا يعرفون ولا يعلمون بالأنظمة وأن القضاء يحميهم ويحفظ حقوقهم في طلب قيمة النقص من البنك،
وانطلاقًا من بالغ الأهمية لهذه المسألة، التي تهم العديد من أصحاب الحقوق؛ فنحن في مكتب المختار للمحاماة يسعدنا أن نشارككم هذا المقال الذي قمنا فيه بالإجابة عن كل الأسئلة التي تثور في مسألة العيوب العقارية وطلب قيمة النقص من البنك،
كما أن لكم مطلق الحرية في قراءة المقال كاملًا أو اختيار الموضوع الذي تبحثون عنه -تحديدًا- من خلال الضغط على عنوانه في المدونة في جدول المحتويات أدناه 👇🏻
أولًا: ما العيوب التي قد تظهر في العقار؟ وما المعتبر منها قضاءً
نفرق هنا بين العيوب اليسيرة والعيوب المؤثرة والمعتبرة قضاء، ومدى إمكانية طلب فسخ العقد واستعادة الثمن المدفوع للبنك أو قيمة النقص في العقار في أي منهما:
العيوب المؤثرة والمعتبرة قضاءً
هي العيوب التي تنتقص من قيمة العقار نقص كبير مؤثر على ثمنه، أو التي تؤثر على سلامة المبنى نفسه.
ومثال ذلك: التصدعات الكبيرة في جدران المبنى التي تدل على عيب في الإنشاء، أو التمديدات الداخلية لأدوات السباكة، أو عدم وجود تمديد داخلي للمياه الساخنة، أو ألا يوجد عزل للمبنى على عكس ما جرت به العرف والعادة، أو سقوط البلاط أو الحوش أو تضرر المنزل من مياه الأمطار، أو تشققات في الأسطح أو تسريب مياه من الأسقف إلى غيرها من العيوب.
والجامع لكل هذه العيوب والمعتبر فيها الذي يثبت به حق فسخ العقد أو طلب قيمة الأرش قضاءً؛ هو كل عيب يؤثر على العقار بانتقاصه نقصًا ظاهرًا، وهذا ما يفرقه عن العيب اليسير الذي نوضحه أدناه.
العيوب اليسيرة في العقار
هي العيوب البسيطة الذي يمكن إصلاحها بسهولة بحلول بسيطة.
ومثال ذلك: ماسورة واحدة انكسرت، أو تشققات في الطبقة الخارجية فقط في الجدار والتي تحتاج لإصلاحها الدهان فقط، وهذا لا يخول تمامًا حق فسخ العقد، أو حق طلب قيمة النقص في العقار.
ومن ثم؛ فأنت من تقرر بدايةً ما يلي:
- هل العيوب الموجودة أمامك في العقار -ظاهريًا- هي عيوب كبيرة وتهدد سلامة المبنى؟
- هل تريد إصلاح العقار والاستمرار فيه أم ترغب في تركه وإرجاعه للبنك بفسخ العقد؟
بالإجابة على هذين السؤالين؛ يكون أمامك الاختيار ما بين الحلول القضائية المتاحة لطلب تعويض من البنك، والتي نفصلهم فيما يلي.
ثانيًا: الحلول القضائية المتاحة للمشتري في مواجهة البنك صاحب التمويل
نعرض لكم كافة الحلول التي يمكن اتباعها عند اكتشاف عيوب في العقار، وهي على النحو الآتي:
طلب فسخ عقد التمويل العقاري
إذا ثبت وجود عيوب في العقار من قبيل العيوب الإنشائية الخطيرة الناتجة عادة عن عدم الالتزام بالأصول الفنية أثناء تنفيذ المبنى، بالإضافة إلى عدم جدوى إصلاحها لتأثيرها على عمر المبنى الافتراضي، أو احتمالية رجوعها مرة أخرى لو تم إصلاحها؛ فإن القضاء يحكم بفسخ هذا العقد -لا محالة- وذلك بعد معاينة العقار من خبير هندسي وإصدار تقريره بذلك.
وعليه، فإذا شريت بيت عن طريق البنك وطلع فيه عيوب تهدد سلامة المبنى وقد يضررك المكوث فيه، فإنه يمكنك مباشرة الشروع في اتخاذ الإجراءات اللازمة لفسخ هذا العقد وإعادة المبالغ التي سددتها من البنك، وذلك بإقامة دعوى قضائية مفصلة بالعيوب التي تؤثر على سلامة العقار مع طلب فسخ العقد
تعويض أضرار العقار الراجحي أو تعويض أضرار العقار الأهلي
هذا الطلب يسمى قضاءً بطلب بقيمة النقص في العقار (أرش المبيع)، ويلجأ إليه المشتري عادةً إذا كان يرغب في الاستمرار في تملك العقار وسكنه مع إصلاح العيوب التي ظهرت فيه، وعليه فالمتعين في هذه الحالة إقامة دعوى قضائية تطلب فيها قيمة الأرش، ومن ثم، وبإحالة الدعوى إلى القضاء؛ فإن الدائرة تندب خبير لمعاينة العقار والوقوف عليه، ثم يقدر الخبير المشكلة ويثبت العيب، ثم يقدر قيمة النقص الحاصل فيه، الذي يسمى (أرش المبيع)، وهو ما يلتزم البنك أو البائع بسداده.
علمًا بأن تقدير قسم الخبراء لقيمة الأرش يكون باحتساب قيمة العقار وهو سليم ثم احتساب قيمته مع وجود العيب، والفرق بينهما يكون قيمة الأرش،
وقد نص على ذلك قرار محكمة التمييز رقم (739/ق1/ب) في 17/8/1430هـ: “الطريقة الشرعية في تقدير الأرش؛ أن تقدر قيمة السلعة وهي سليمة ثم تقدر وهي معيبة في الوقت الحاضر“.
دعوى إثبات حالة أو المعاينة
لضمان حسن السير في دعوى المطالبة بقيمة النقص أو أرش المبيع، وانتهائها في أسرع وقت ممكن، يمكنكم إقامة دعوى أولى تعتبر خطوة تمهيدية لدعوى المطالبة بأرش المبيع،
وتسمى دعوى “إثبات حالة أو معاينة”، والتي من خلالها يقوم القاضي بانتداب خبير خلال أسبوع أو أسبوعين بحد أقصى، لمعاينة عقارك وإثبات العيوب الموجود فيه، وبهذه الحالة تكون العيوب -محل المطالبة بالضمان- ثابتة بموجب حكم قضائي،
وعليه فعند إقامتك دعوى المطالبة بأرش المبيع يحكم القاضي مباشرة بموجب الثابت في حكم المعاينة وإثبات الحالة ولا تستغرق الدعوى وقتًا دون السماح بأي مجال للمنازعة في العيوب نفسها.
الوقوف على العقار من قبل مكتب هندسي معتمد
يمكنكم القيام بنفس الفكرة السابقة ولكن بدلًا من إقامة دعوى إثبات حالة عقار، فإنك تقوم بإسناد الأمر إلى خبير هندسي معتمد؛ لمعاينة العقار، وتقديم تقريره بالعيوب أمام الدائرة القضائية كإثبات صحيح صادر من شخص مختص.
ولكن يبقى أثر الدعوى القضائية بإثبات الحالة أقوى وذو حجية أعلى -لا محالة- مقارنةً بتقرير الخبير المعد من جانبكم.
ثالثًا: لائحة دعوى ضد البنك
يلزم لصياغة لائحة دعوى فسخ العقد أو مطالبة بأرش المبيع ضد البنك؛ الاطلاع بدايةً على عقد التمويل العقاري مع البنك، وبيان تفاصيله المؤثرة في الدعوى، ومنها تاريخ العقد وقيمته وتفاصيل السداد،
ثم سرد كافة العيوب الجوهرية المؤثرة التي تطلب بموجبها قيمة النقص في العقار، ومستندك على ذلك من تقرير خبير هندسي أو حكم إثبات حالة إلى غيرها من الإثباتات، وختامًا تطلب الفسخ أو أرش العيب الحاصل في العقار.
رابعًا: سوابق قضائية بشأن العيوب العقارية
من واقع العمل على قضايا متعددة ضد البنوك في مسألة العيوب الإنشائية في العقار، وما تعرض له المشترين بعد استلامهم العقار من عدم إقرار البنك بحقهم في ضمان العيوب الخفية الحاصلة في العقار، فإننا نوجز لكم أبرز الدفوع التي يتمسك بها البنك في هذا الشأن، وهي كالآتي:
الدفع الأول: الاستناد إلى البنود المرصودة في عقد التمويل العقاري، والتي تحيل حق المشتري في ضمان العيوب الخفية إلى مطالبة المالك السابق وليس البنك
الدفع الثاني: ما يتمسك به البنك من أن المشتري هو من اختار هذا العقار وطلب من البنك شرائه بعد معاينته، وعليه؛ فهو من يتحمل العيوب الحاصلة فيه
الدفع الثالث: شرط البراءة من ضمان العيوب الخفية، الذي قد ينص عليه في عقد التمويل العقاري، والذي يُعد من أقوى الدفوع لدى البنك إن ثبت وجوده في العقد، كونه مسألة خلافية في الشريعة بين الاعتداد بهذا الشرط، وبين عدم التعويل عليه، ومن ثم؛ فالقضاء ينقسم إلى اتجاهين منهم من يأخذ به، ومنهم من لا يعتد به.
وغيرها من الدفوع التي عاصرناها أثناء العمل على هذه القضايا، والتي نفيدكم بأن معظمها لا يعفي البنك من المسؤولية، ولا يسقط بها حق المشتري في المطالبة بأرش النقص الحاصل في العقار، وفيما يلي نعرض تسبيب قضائي سابق.
خامسًا: هل البنك يضمن العقار
يستفسر البعض ممن لا يحبذون مجال التقاضي والمحاكم عن إمكانية إصلاح العقار عن طريق البنك دون تكبد تكاليف قضائية وحتى إذا كان المبلغ يسير عن التي تصدره المحاكم، وهنا نعرض لكم خطوات توصلكم لاستيفاء حقكم في التعويض عن طريق البنك مباشرةً دون اللجوء إلى المحكمة، وذلك كالآتي:
- تواصل مع البنك صاحب التمويل (الراجحي، أو الأهلي، أو الرياض، أو غيرهم..) مباشرة.
- قم ببيان تفاصيل الشكوى والمشاكل الموجودة في العقار، وأطلب التعويض من البنك.
- سيتم منحك رقم للطلب المقدم، تقوم بالمتابعة من خلاله.
- ثم تحضر لجنة تابعة للبنك إلى عقارك لمعاينته العيوب محل الشكوى.
- يتم تقدير التعويض عن طريق البنك بمبلغ مالي حسب تقرير الخبير المرسل للمعاينة، ومن خلاله تقوم بإصلاح العيوب.
ولإعداد خطاب شكوى صحيح لطلب التعويض، يمكنكم التواصل مع المختصين في مكتب المختار للحصول على أفضل صيغة متاحة تساعدك في الحصول على حقك.
وهنا نكون قد وصلنا إلى نهاية مقالنا عن ضمان العيوب الخفية في العقار الذي تم شرائه عن طريق البنك؛ آملين من المولى عز وجل أن نكون قد أفدناكم، ونسعد باستقبال اقتراحاتكم واستفساراتكم.
مقالات عن موضوعات أخرى:
